# العبور الجديدة أم الشروق أم التجمع الخامس؟ مقارنة 2026 > العبور الجديدة أم الشروق أم التجمع الخامس؟ سعر المتر بمصدره وتاريخه، تكلفة 120 م²، المسافات، ولمين تناسب كل مدينة. Source: https://ouda-developments.com/مقارنة-العبور-التجمع-الشروق/ Language: ar Publisher: Ouda Developments — https://ouda-developments.com --- [![العبور الجديدة أم الشروق أم التجمع الخامس — مقارنة المدن شرق القاهرة](https://ouda-developments.com/wp-content/uploads/2026/09/new-obour-vs-shorouk-vs-tagamoa-1200.jpg)](https://ouda-developments.com/wp-content/uploads/2026/09/new-obour-vs-shorouk-vs-tagamoa-1200.jpg) تصور توضيحي لمحاور شرق القاهرة — الأسعار في المقال بمصادرها وتواريخها. تحديث شامل بتاريخ 18 سبتمبر 2026 · من فريق [عوده للتطوير العقاري](https://ouda-developments.com/) بإشراف [م. عمر عوده](https://ouda-developments.com/عمر-عوده/) · أسعار عوده من قائمة الأسعار الرسمية بتاريخ 26 أغسطس 2026، وأسعار المدن التانية من تقارير طرف ثالث مؤرَّخة ومذكورة بالاسم جنب كل رقم — بما فيها الحالات اللي المقارنة فيها مش في صالح العبور. ## الإجابة المختصرة **العبور الجديدة أم الشروق أم التجمع الخامس؟** بالأرقام المنشورة في 2026: متوسط سعر المتر في كمبوندات التجمع الخامس **70,000 ج/م²** (صدى البلد، 17 أغسطس 2026)، ومتوسط كمبوندات مدينة العبور **32,900 ج/م²** (ذا بروبرتي ستاتس، 19 مايو 2026)، وشقق أحياء الشروق بين **16,750 و20,250 ج/م²** (تقدير طرف ثالث من فارندا)، وكمبوند كناري في الحي 25 بالعبور الجديدة **من 27,000 ج/م²** بسعر رسمي. يعني شقة 120 م² بتفرق أكتر من **5 ملايين جنيه** بين كمبوند في التجمع وكناري، وبتتقارب جدًا بين أحياء الشروق وأحياء مدينة العبور — مع فرق في نوع المنتج. القاعدة من الأول: **التجمع الخامس بيكسب لو شغلك ومدارس ولادك هناك أو لو أولويتك السيولة عند إعادة البيع، والشروق بيكسب في سعر الإسكان العادي جوّه الأحياء، والعبور والعبور الجديدة بيكسبوا في «كمبوند جاهز أو تحت الإنشاء بأقل من نص سعر متر التجمع» مع وصول للتجمع والعاصمة عبر الدائري الأوسطي.** عايز تسكن السنة دي؟ [جولف سيتي](https://ouda-developments.com/جولف-سيتي-العبور/) استلام فوري. عايز أخف سداد؟ [كناري](https://ouda-developments.com/canary/) بمقدم 15% و6 سنوات بدون فوائد. ## الخلاصة في 60 ثانية 1. **سعر المتر مش رقم واحد لكل مدينة — ده جدول.** في مدينة العبور المتوسط 21,700 والكمبوندات 32,900 ج/م² (ذا بروبرتي ستاتس). في القاهرة الجديدة كمبوندات التجمع الخامس 70,000 والتجمع الثالث 21,700 (صدى البلد). قارن منطقة بمنطقة. 2. **التجمع الخامس أغلى بوضوح.** 70,000 ج/م² مقابل 32,900 في كمبوندات العبور ومن 27,000 في كناري — نفس الميزانية بتجيب في العبور ضعف المساحة تقريبًا، أو وحدة قائمة بدل وحدة على الورق. 3. **الشروق مش أغلى ولا أرخص من العبور بشكل مطلق.** شقق أحيائها 16,750–20,250 ج/م² (تقدير فارندا) قريبة من الحي التاسع في العبور (19,850)، وكمبوند الفيلات فيها 29,600 قريب من كمبوندات العبور. الفرق في نوع المنتج. 4. **المسافات اللي عندنا مصدر ليها:** من العبور الجديدة للتجمع حوالي 20 دقيقة وللعاصمة 15–20 دقيقة عبر الدائري الأوسطي، وللمطار حوالي 25 دقيقة. مفيش مترو جوّه العبور الجديدة — الوصلة هي LRT بمحطة العبور. 5. **أهم سؤال مش في أي جدول أسعار:** الوحدة موجودة دلوقتي ولا على الورق؟ جولف سيتي وإيزيس كايرو وسولانا استلام فوري، وكناري تسليم 3 سنوات تعاقدية بمقدم 15%. ## قبل الأرقام: مين اللي كاتب المقارنة دي؟ إحنا مطوّر عقاري كل مشروعاته في العبور والعبور الجديدة — لازم تعرف ده قبل أي جدول. عشان كده: كل رقم عن التجمع أو الشروق أو متوسطات العبور جاي من تقرير طرف ثالث بالاسم والتاريخ، مش هنذكر اسم أي مطوّر أو مشروع تاني، وهنقول بصراحة إمتى التجمع أو الشروق يبقوا الاختيار الأصح. ولو الفرق بين مدينة العبور القائمة والعبور الجديدة (مدينة جيل رابع على 58,914 فدانًا في القليوبية) مش واضح عندك، ابدأ من [الفرق بين العبور والعبور الجديدة](https://ouda-developments.com/الفرق-بين-العبور-والعبور-الجديدة/). ## سعر المتر في المدن الأربع 2026 — جدول واحد بمصدره وتاريخه الجدول ده صلب المقال، وأهم عمود فيه الأخير: مين قال الرقم وإمتى. الرقم الرسمي سعر عقد من المطوّر، والمتوسط السوقي تقدير من موقع مستقل بيجمع إعلانات — مش نفس الحاجة. | المدينة / المنطقة | سعر المتر (ج/م²) | نوع الرقم | المصدر والتاريخ | | --- | --- | --- | --- | | **العبور الجديدة — الحي 25، كمبوند كناري** | من **27,000** (ما قبل الطرح) · 29,900 عند الطرح الرسمي | سعر رسمي من المطوّر | قائمة أسعار عوده، 26 أغسطس 2026 | | العبور الجديدة — الحي 25 عمومًا · أحياء تانية زي 13 و14 | من نحو 29,000 · نحو 21,000 | مرجع رسمي | الطروحات الرسمية | | **مدينة العبور — متوسط المدينة** | **21,700** | متوسط طرف ثالث | ذا بروبرتي ستاتس، 19 مايو 2026 | | مدينة العبور — الكمبوندات | **32,900** | متوسط طرف ثالث | ذا بروبرتي ستاتس، 19 مايو 2026 | | مدينة العبور — الحي السابع | 26,900 | متوسط طرف ثالث | ذا بروبرتي ستاتس، 19 مايو 2026 | | مدينة العبور — الحي التاسع | 19,850 | متوسط طرف ثالث | ذا بروبرتي ستاتس، 19 مايو 2026 | | مدينة العبور — جولف سيتي (عوده، جاهز) | كاش 25,000–28,000 · تقسيط 30,000–34,000 | سعر رسمي من المطوّر | قائمة أسعار عوده، 26 أغسطس 2026 | | مدينة العبور — سولانا (عوده، جاهز) | 24,000–30,000 كاش | سعر رسمي من المطوّر | قائمة أسعار عوده، 26 أغسطس 2026 | | مدينة العبور — إيزيس كايرو (عوده، جاهز) | 17,000–17,500 | سعر رسمي من المطوّر | قائمة أسعار عوده، 26 أغسطس 2026 | | **التجمع الخامس — الكمبوندات** | **70,000** | متوسط طرف ثالث | صدى البلد، 17 أغسطس 2026 | | القاهرة الجديدة — بيت الوطن | 26,600 | متوسط طرف ثالث | صدى البلد، 17 أغسطس 2026 | | القاهرة الجديدة — التجمع الثالث | 21,700 | متوسط طرف ثالث | صدى البلد، 17 أغسطس 2026 | | **الشروق — شقق الأحياء** | **16,750–20,250** (الحي الأول شرق 20,250 · الحي التاسع 19,300 · حي النادي 18,700) | تقدير طرف ثالث | فارندا — جدول نوفمبر 2024 + متوسط 2026 | | الشروق — متوسط الشقق 2026 | نحو 19,450 | تقدير طرف ثالث | فارندا، متوسط 2026 | | الشروق — كمبوند (فيلات) | 29,600 | تقدير طرف ثالث | فارندا | تنبيه على أرقام الشروق تحديدًا: فارندا موقع عقاري مستقل، وجدوله التفصيلي بتاريخ نوفمبر 2024 ومتوسطه العام لسنة 2026 — يعني رقم الأحياء أقدم من باقي الجدول، وتعامل معاه كتقدير مش كسعر عقد. الأرقام الرسمية المحدّثة لعوده على [صفحة الأسعار](https://ouda-developments.com/prices/)، وشرح أرقام العبور الجديدة الرسمية في [سعر المتر في العبور الجديدة](https://ouda-developments.com/سعر-المتر-في-العبور-الجديدة/). ### ملاحظتان قبل ما تقارن الصفوف ببعض 1. **كمبوند بكمبوند، وحي بحي.** كمبوندات التجمع (70,000) مقابل كمبوندات العبور (32,900) مقارنة عادلة. أحياء الشروق (16,750–20,250) مقابل كناري (27,000) مقارنة إسكان عادي في شارع بكمبوند نسبة بنائه 25% — مش نفس المنتج. 2. **الكاش مش التقسيط.** في مدينة العبور علاوة التقسيط عن الكاش 20–25% (ذا بروبرتي ستاتس)، وواضحة في جولف سيتي نفسه: 25,000–28,000 كاش مقابل 30,000–34,000 تقسيط. رقم من غير «كاش» أو «تقسيط» جنبه — اسأل. ## كام شقة 120 م² بتكلّف في كل مدينة؟ (أرقام تقريبية للتوضيح) سعر المتر رقم مجرد؛ الأسهل تحطه على مساحة ثابتة وتشوف الفرق بالجنيه. الجدول مجرد ضرب سعر المتر المذكور فوق في 120 م² — **مش عرض سعر ولا وحدة معروضة** ، وكل صف بيحمل نفس تحفظ مصدره. | المنطقة | سعر المتر المستخدم | 120 م² ≈ (تقريبي) | ملاحظة | | --- | --- | --- | --- | | **التجمع الخامس — كمبوندات** | 70,000 | **نحو 8,400,000 ج** | متوسط صدى البلد، أغسطس 2026 | | **مدينة العبور — كمبوندات** | 32,900 | **نحو 3,948,000 ج** | متوسط ذا بروبرتي ستاتس، مايو 2026 | | كناري — عند الطرح الرسمي | 29,900 | نحو 3,588,000 ج | سعر رسمي — موعد الطرح يُعلن لاحقًا | | **كناري — ما قبل الطرح (الآن)** | 27,000 | **نحو 3,240,000 ج** | سعر رسمي 26 أغسطس 2026 — الوحدات تبدأ من 70 م² | | مدينة العبور — الحي السابع | 26,900 | نحو 3,228,000 ج | متوسط ذا بروبرتي ستاتس | | القاهرة الجديدة — بيت الوطن | 26,600 | نحو 3,192,000 ج | متوسط صدى البلد | | مدينة العبور — متوسط المدينة · التجمع الثالث | 21,700 | نحو 2,604,000 ج | ذا بروبرتي ستاتس · صدى البلد | | مدينة العبور — الحي التاسع | 19,850 | نحو 2,382,000 ج | متوسط ذا بروبرتي ستاتس | | الشروق — متوسط الشقق 2026 | نحو 19,450 | نحو 2,334,000 ج | تقدير فارندا | | الشروق — أدنى الأحياء | 16,750 | نحو 2,010,000 ج | تقدير فارندا (جدول نوفمبر 2024) | **اقرأ الجدول كده:** الفرق بين كمبوند في التجمع الخامس وكناري على نفس المساحة أكتر من 5 ملايين جنيه. والفرق بين أرخص أحياء الشروق والحي التاسع في مدينة العبور أقل من 400 ألف جنيه — يعني الشروق والعبور في فئة سعرية واحدة تقريبًا على مستوى الأحياء، والتجمع في فئة تانية خالص. مشروعات عوده الجاهزة مش في الجدول لأن مساحاتها أكبر من 120 م²: جولف سيتي من 150 م²، سولانا من 135 م²، وإيزيس كايرو من 165 م² (تبدأ من 2,805,000 ج رسميًا). كناري مساحاته 70–355 م² والوحدات تبدأ من 2,100,000 ج. **مثال تقريبي على 120 م² في كناري:** 120 × 27,000 = نحو 3,240,000 ج، المقدم 15% = نحو **486,000 ج** على 3 دفعات خلال 3 شهور، والباقي على 6 سنوات بدون فوائد (جدية الحجز 50,000 ج مستردة ووديعة الصيانة 7.5% خارج الحسبة). التفاصيل على [أنظمة السداد](https://ouda-developments.com/payment-plans/). ## المسافات والطرق — بس اللي عندنا مصدر ليه أغلب المقارنات بتحط دقايق لكل مدينة من غير ما تقول مين قاسها. إحنا هننشر بس الأزمنة اللي في مصادرنا، وهنقول إيه اللي مش عندنا. المرجع الكامل في [المحاور والمواصلات في العبور الجديدة](https://ouda-developments.com/المحاور-والمواصلات-في-العبور-الجديدة/). | الوجهة | من العبور الجديدة (الحي 25) | من مدينة العبور (القائمة) | الطريق / الوسيلة | | --- | --- | --- | --- | | مدينة العبور القائمة وخدماتها | دقايق معدودة — المدينتان متلاصقتان | — | مدخل العبور وطريق النهضة | | التجمع الخامس والقاهرة الجديدة | حوالي 20 دقيقة | عبر نفس المحور — الرقم المنشور عندنا للعبور الجديدة | الطريق الدائري الأوسطي | | العاصمة الإدارية الجديدة | 15–20 دقيقة (نحو 20 كم) | نحو 30 دقيقة | الطريق الدائري الأوسطي | | مطار القاهرة الدولي | حوالي 25 دقيقة | نحو 15 دقيقة من إيزيس كايرو (جسر السويس الجديد) | طريق القاهرة – الإسماعيلية الصحراوي | | مصر الجديدة وشرق القاهرة | عبر الحد الجنوبي للمدينة | مدخل المدينة على الطريق — دقايق من مصر الجديدة، وأقرب لوسط القاهرة من الشروق | طريق القاهرة – الإسماعيلية الصحراوي | | الشروق | ضمن نطاق 20–40 دقيقة المعلن لكناري حسب الوجهة (التغطية الصحفية، 9 سبتمبر 2026) | غير منشور عندنا برقم | — | | وسط القاهرة بالمواصلات العامة | مترو الخط الثالث حتى عدلي منصور ← LRT حتى محطة العبور ← عربية أو تطبيق نقل | محطة عدلي منصور التبادلية قريبة من إيزيس كايرو | مترو + LRT | **إيه اللي مش في الجدول عمدًا؟** أزمنة الوصول من الشروق أو من التجمع الخامس لأي وجهة — معندناش مصدر مؤرَّخ ليها، ومش هنخترع دقايق. المؤكد الوحيد إن التجمع الخامس نفسه هو الوجهة لأغلب اللي بيسألوا: لو شغلك جوّاه، السكن جوّاه معناه صفر مشوار، ووزن ده في القرار أكبر من أي فرق في سعر المتر. **وبصراحة عن العبور الجديدة:** مفيش محطة مترو جوّه المدينة — أقرب محطة مترو عدلي منصور، والوصلة الحديثة هي LRT. والرحلة الأخيرة من محطة العبور لباب العمارة لسه بتحتاج عربية أو تطبيق نقل، زي كل المدن الجديدة في المرحلة الحالية. القاعدة: **قيس الوقت لا المسافة، وقيسه في الذروة من المدخل اللي هتستخدمه فعلًا** — مرة على الأقل قبل أي حجز، في أي مدينة. ## العبور الجديدة ولا التجمع الخامس؟ **الفرق في السعر كبير وواضح.** متوسط كمبوندات التجمع الخامس 70,000 ج/م² (صدى البلد، أغسطس 2026)، مقابل 32,900 في كمبوندات مدينة العبور ومن 27,000 في كناري. نفس الميزانية اللي بتجيب 120 م² في كمبوند بالتجمع (نحو 8.4 مليون ج تقريبًا) بتجيب في العبور ضعف المساحة تقريبًا، أو وحدة قائمة استلام فوري بدل وحدة على الورق. لكن الفرق ده ليه سبب، ومش كله في صالح العبور: - **إمتى التجمع يبقى أحسن؟** لو شغلك أو مدارس ولادك في التجمع أو القاهرة الجديدة، أو لو بتشتري كأصل في منطقة أعلى سيولة عند إعادة البيع. التجمع سوقه أنشط في إعادة البيع — دي حقيقة، ومش هنلفّ حواليها. - **وإمتى العبور يبقى أحسن؟** لو الميزانية هي المحدد، أو لو عايز تسكن فورًا في وحدة قائمة، أو لو شغلك في العاصمة أو التجمع نفسه وبتقبل مشوار حوالي 20 دقيقة على الدائري الأوسطي مقابل فرق يتعدى 5 ملايين جنيه على 120 م². - **الحل الوسط:** داخل القاهرة الجديدة نفسها فيه مناطق أسعارها في نطاق العبور — بيت الوطن 26,600 والتجمع الثالث 21,700 ج/م² (صدى البلد). لكنها في الغالب أحياء وأراضٍ فردية مش كمبوندات متكاملة — فرجعنا لسؤال نوع المنتج. ## العبور ولا الشروق؟ هنا المقارنة أقرب بكتير، ولازم نكون صرحاء: **فيه أحياء في الشروق أرخص من متوسط مدينة العبور فعلًا.** تقدير فارندا لشقق الأحياء بين 16,750 و20,250 ج/م² ومتوسط 2026 نحو 19,450، مقابل متوسط مدينة العبور 21,700 والحي التاسع 19,850 (ذا بروبرتي ستاتس، مايو 2026). على مستوى الأحياء، المدينتان في نفس الفئة السعرية تقريبًا. **فالفرق مش في السعر — الفرق في نوع المنتج.** الأرقام الأقل في الشروق لإسكان عادي مش داخل كمبوند بخدمات. لما تقارن كمبوند بكمبوند، فارندا نفسها بتقدّر كمبوند الفيلات في الشروق بـ29,600 ج/م² — قريب من متوسط كمبوندات العبور (32,900) ومن جولف سيتي التقسيط (30,000–34,000)، وأعلى من كناري ما قبل الطرح (27,000). الفرق بيضيق أوي لما المنتج يبقى نفس المنتج. **ميزة العبور في المقارنة دي:** مدخل المدينة على طريق القاهرة/الإسماعيلية الصحراوي — دقايق من مصر الجديدة، وأقرب لوسط القاهرة من الشروق — ومع الدائري الأوسطي التجمع حوالي 20 دقيقة والعاصمة 15–20 دقيقة من العبور الجديدة، اللي هي كمان ملاصقة لمدينة قائمة مكتملة الخدمات. **وميزة الشروق اللي لازم تتقال:** سعر دخول أقل في الأحياء لو مش محتاج كمبوند أصلًا، ومعروض واسع من الإسكان العادي. ولو شغلك أو أهلك في الشروق، القرب بيغلب أي رقم في الجدول. ## عيوب كل مدينة بصراحة مفيش مدينة كاملة، ومقارنة بتسكت عن عيوب مدينة واحدة مش مقارنة. العيب واللي بيعوّضه — بنفس المعيار لكل مدينة، بما فيها مدنّا: | المدينة | أهم العيوب بصراحة | اللي بيعوّضها | | --- | --- | --- | | **العبور الجديدة** | لسه بتتعمّر على 58,914 فدانًا — نضج الخدمات بيتفاوت من حي لحي · مفيش مترو جوّه المدينة والرحلة الأخيرة من محطة LRT بعربية · كمبونداتها غالبًا تحت الإنشاء (كناري تسليم 3 سنوات تعاقدية) | تخطيط جيل رابع بنسب بناء أقل ومحاور أوسع · ملاصقة لمدينة العبور القائمة بخدماتها · على الدائري الأوسطي مباشرة · سعر دخول أقل من نص كمبوندات التجمع · سداد ممتد من مطوّرين (كناري 15% و6 سنوات) | | **مدينة العبور** | تخطيط جيل أقدم: كثافة أعلى وشوارع أضيق ومساحات مفتوحة أقل · مدينة اكتمل عمرانها فآفاق النمو السعري فيها محدودة · أغلب المعروض إعادة بيع من ملاك أفراد بشروط غير مؤسسية | خدمات ومدارس وأسواق شغّالة النهارده · وحدات قائمة تعاينها وتستلمها فورًا · +27.57% خلال 12 شهرًا (ذا بروبرتي ستاتس) · مدخل المدينة على الإسماعيلية الصحراوي دقايق من مصر الجديدة | | **التجمع الخامس** | أعلى سعر متر في الجدول: كمبوندات 70,000 ج/م² — نفس الميزانية بتجيب نص المساحة تقريبًا مقارنة بالعبور، والفارق على 120 م² يتعدى 5 ملايين جنيه مقابل كناري | مركز شغل ومدارس وخدمات قائم · سوق إعادة بيع أنشط · لو شغلك جوّاه مفيش مشوار أصلًا · مناطق داخل القاهرة الجديدة أرخص بكتير (بيت الوطن 26,600 · التجمع الثالث 21,700) لكن بمنتج مختلف | | **الشروق** | الأرقام الأقل فيها لإسكان عادي خارج الكمبوندات — كمبوند بكمبوند الفرق مع العبور بيضيق (29,600 للفيلات) · أبعد عن وسط القاهرة من العبور · أرقامها عندنا تقديرية وجزء منها بتاريخ نوفمبر 2024 | سعر دخول أقل في الأحياء (16,750–20,250 ج/م² تقديرًا) · معروض واسع من الإسكان العادي · القرب لو شغلك أو أهلك هناك | عيوب مدنّا بتفصيل أكبر في [عيوب مدينة العبور الجديدة](https://ouda-developments.com/عيوب-مدينة-العبور-الجديدة/) و[مميزات وعيوب مدينة العبور](https://ouda-developments.com/مميزات-وعيوب-مدينة-العبور/) — كتبناهم قبل المقارنة دي، عشان تعرف إن الصراحة مش بتبدأ عند مدن غيرنا. ## لمين تناسب كل مدينة؟ ابحث عن الصف اللي بيوصفك، مش عن المدينة اللي بتحبها. | إنت مين؟ | العبور الجديدة | مدينة العبور | التجمع الخامس | الشروق | | --- | --- | --- | --- | --- | | **أسرة عايزة تسكن خلال شهور** | مش النهارده — الكمبوندات تحت الإنشاء | الأنسب: جولف سيتي وسولانا وإيزيس كايرو استلام فوري في مدينة خدماتها شغّالة | ممكن لو الميزانية بتسمح بـ70,000 ج/م² | ممكن في الأحياء بإسكان عادي | | **أسرة بتشتري بأفق 3–5 سنوات** | الأنسب: تخطيط أحدث، نسبة بناء 25% في كناري، سعر مرحلة أولى، مقدم 15% و6 سنوات | لو عايز وحدة قائمة والنمو السعري مش أولويتك | لو السيولة عند إعادة البيع أهم من سعر الدخول | للإسكان العادي بسعر دخول أقل | | **مشتري أول مرة بمقدم محدود** | كناري: مقدم 15% على 3 دفعات خلال 3 شهور والباقي 6 سنوات بدون فوائد | الجاهز مقدمه 50% — سيولة أعلى | سعر المتر 70,000 يخلّي أي نسبة مقدم رقمًا كبيرًا | سعر دخول أقل لكن غالبًا من ملاك أفراد بشروط غير مؤسسية | | **شغلك في التجمع الخامس أو العاصمة** | التجمع حوالي 20 دقيقة والعاصمة 15–20 على الدائري الأوسطي + وصلة LRT | نفس المحور، العاصمة نحو 30 دقيقة — والوحدة قائمة | صفر مشوار للتجمع — الأقوى لو الميزانية بتسمح | غير منشور عندنا برقم — قِسه بنفسك في الذروة | | **مستثمر** | أقل سعر دخول في كمبوند: كناري 27,000 مقابل 32,900 متوسط كمبوندات العبور — بدون أي ضمان عائد · سوق إعادة بيع لسه بيتكوّن | جولف سيتي 25,000–28,000 كاش في كمبوند قائم ومسكون · سوق إعادة بيع قائم | أعلى سعر دخول لكن الأنشط في إعادة البيع — دي حقيقة | كمبوند الفيلات 29,600 تقديرًا | ولو لسه محتار بين الجاهز وتحت الإنشاء عمومًا، اقرأ [الاستلام الفوري أم تحت الإنشاء](https://ouda-developments.com/الاستلام-الفوري-أم-تحت-الإنشاء/) — الجاهز بيشتري اليقين بالسيولة، والخريطة بتشتري السعر بالوقت. ## ما هو مؤكد وما هو غير مؤكد كل ادعاء فوق — بما فيه ادعاءاتنا — يا مؤكد بمستند مؤرَّخ، يا تقدير، يا مش معروف: | الادعاء | الحالة | المستند / السبب | | --- | --- | --- | | كناري من 27,000 ج/م² ما قبل الطرح · 29,900 عند الطرح · مقدم 15% · 6 سنوات · تسليم 3 سنوات | مؤكد بتاريخه | قائمة أسعار عوده 26 أغسطس 2026 — قابلة للتغيير | | جولف سيتي 25,000–28,000 كاش · إيزيس كايرو 17,000–17,500 · سولانا 24,000–30,000 · استلام فوري | مؤكد بتاريخه | قائمة الأسعار الرسمية — وحدات قائمة تقدر تعاينها | | متوسط كمبوندات العبور 32,900 · متوسط المدينة 21,700 · +27.57% خلال 12 شهرًا | مؤكد كتقدير طرف ثالث | ذا بروبرتي ستاتس، 19 مايو 2026 — متوسط إعلانات مش سعر عقد | | كمبوندات التجمع الخامس 70,000 · بيت الوطن 26,600 · التجمع الثالث 21,700 | مؤكد كتقدير طرف ثالث | صدى البلد، 17 أغسطس 2026 — متوسطات سوقية | | شقق أحياء الشروق 16,750–20,250 · متوسط 2026 نحو 19,450 · كمبوند فيلات 29,600 | تقدير — جزء منه أقدم | فارندا: جدول تفصيلي بتاريخ نوفمبر 2024 ومتوسط عام 2026 — راجعه بنفسك قبل أي قرار | | التجمع الخامس حوالي 20 دقيقة والعاصمة 15–20 دقيقة من العبور الجديدة | منشور بمصدره | دليل المحاور والمواصلات — أزمنة تقريبية خارج الذروة، قِسها بنفسك | | أزمنة الوصول من الشروق أو من التجمع لأي وجهة | غير منشور عندنا | مفيش مصدر مؤرَّخ في إيدينا — مش هنخترع دقايق | | أرقام «كام شقة 120 م² بتكلّف» | حساب توضيحي | ضرب سعر المتر المذكور في 120 فقط — مش عرض سعر | | اتجاه الأسعار في أي من المدن الأربع في السنوات الجاية | غير مؤكد | مفيش حد يعرف — ومفيش مطوّر يقدر يضمن ارتفاعًا | | موعد الطرح الرسمي لكناري | غير مؤكد بعد | يُعلن لاحقًا — سعر ما قبل الطرح ساري لحد الإعلان | ## ليه عوده في العبور والعبور الجديدة تحديدًا؟ لو المقارنة وصّلتك إن العبور أو العبور الجديدة مدينتك، السؤال التالي: تشتري من مين؟ بنجاوب برقم قابل للتحقق: 1. **عايز تسكن السنة دي؟** جولف سيتي — كمبوند على نحو 500 فدان، طوّرت وبنت عوده أكثر من 200 فدان بداخله — عند مدخل مدينة العبور، وحدات 150–500 م² باستلام فوري، كاش 25,000–28,000 ج/م². ومعاه سولانا في الحي السادس وإيزيس كايرو على جسر السويس الجديد، كلها قائمة ومسكونة. 2. **عايز أخف سداد في المنطقة؟** كناري في الحي 25 بالعبور الجديدة: مقدم 15% على 3 دفعات خلال 3 شهور، والباقي على 6 سنوات بدون فوائد، وتسليم 3 سنوات تعاقدية — بتستلم وإنت في نص مدة السداد. 15 فدانًا، 26 عمارة فقط أرضي + 4 أدوار، نسبة بناء 25%. 3. **سابقة أعمال تقدر تزورها:** 1,065 وحدة مسلَّمة في 130 مبنى على 555,079.65 م² — تسليمات متصلة 2020–2026، كلها في العبور، قائمة ومسكونة. القائمة في [سابقة الأعمال](https://ouda-developments.com/سابقة-الأعمال/). 4. **فريق بيبني في نفس المدينة منذ 2001:** عوده تأسست 2019 وتبني على سابقة أعمال إبداع منذ 2001. 5. **شريك ملكية بيدير المرافق بعد التسليم:** برافو (السعودية، تأسست 1991) — شريك ملكية وشريك مؤسس، 19 عقدًا حكوميًا بقيمة 1.76 مليار ريال خلال 5 سنوات. التحالف معلن على موقع برافو منذ 18 أبريل 2026. 6. **أرقام منشورة بتاريخها:** قائمة أسعار رسمية، جدية حجز 50,000 ج مستردة، وديعة صيانة 7.5%، وتقييم جوجل 4.9 من 5. **تنبيه مهم:** المقال ده تحليل سوقي من مطوّر عقاري عن مشروعاته والمدن اللي بيعمل فيها، مش استشارة استثمارية. أسعار عوده مؤرَّخة بتاريخ 26 أغسطس 2026 وقابلة للتغيير، وأسعار التجمع والشروق ومتوسطات العبور تقديرات طرف ثالث بتاريخها المذكور مش أرقام عوده — راجعها بنفسك قبل أي قرار. مفيش أي عائد أو ارتفاع سعري مضمون في أي مدينة. قرار الشراء قرارك بعد المعاينة وقراءة العقد، ولو محتاج استشر محاميًا أو مستشارًا ماليًا مستقلًا. ## قارن بنفسك على الأرض — مش على الورق في زيارة واحدة: وحدات جولف سيتي القائمة وموقع كناري في الحي 25، ومعاك قائمة الأسعار الرسمية بتاريخها. المعاينات يوميًا بموعد مسبق. [اتصل 17793](tel:17793) [واتساب 01033553777](https://api.whatsapp.com/send/?phone=201033553777) [احجز معاينة](https://ouda-developments.com/احجز-معاينة/) ## أسئلة شائعة عن مقارنة العبور والشروق والتجمع الخامس العبور الجديدة أم الشروق أم التجمع الخامس — أيهم أرخص في 2026؟ على مستوى الكمبوندات: التجمع الخامس الأغلى بمتوسط 70,000 ج/م² (صدى البلد، 17 أغسطس 2026)، ثم كمبوندات مدينة العبور 32,900 (ذا بروبرتي ستاتس، مايو 2026)، وكمبوند الفيلات في الشروق 29,600 تقديرًا (فارندا)، وكناري في العبور الجديدة من 27,000 ج/م² رسميًا. على مستوى الأحياء العادية، الشروق (16,750–20,250 تقديرًا) والحي التاسع في العبور (19,850) في نفس الفئة تقريبًا. العبور أرخص من التجمع الخامس بكام؟ متوسط كمبوندات التجمع الخامس 70,000 ج/م² مقابل 32,900 في كمبوندات مدينة العبور ومن 27,000 في كناري — أقل من النص. على شقة 120 م² الفرق بين كمبوند في التجمع (نحو 8,400,000 ج) وكناري ما قبل الطرح (نحو 3,240,000 ج) يتعدى 5 ملايين جنيه. حساب توضيحي بضرب سعر المتر في 120، مش عرض سعر. العبور أرخص من الشروق؟ مش دايمًا. تقدير فارندا لشقق أحياء الشروق 16,750–20,250 ج/م² بمتوسط نحو 19,450 في 2026، مقابل متوسط مدينة العبور 21,700 والحي التاسع 19,850 — متقاربين. لكن كمبوند بكمبوند: فيلات الشروق 29,600 تقديرًا مقابل كناري من 27,000 ومتوسط كمبوندات العبور 32,900 — الفرق بيضيق أوي، والفرق الحقيقي في نوع المنتج. شقة 120 م² بتكلّف كام تقريبًا في كل مدينة؟ بضرب سعر المتر المنشور في 120 (حساب توضيحي): كمبوند في التجمع الخامس نحو 8,400,000 ج، كمبوند في مدينة العبور نحو 3,948,000 ج، كناري ما قبل الطرح نحو 3,240,000 ج، متوسط مدينة العبور نحو 2,604,000 ج، ومتوسط شقق الشروق نحو 2,334,000 ج. مش أسعار وحدات معروضة — المرجع الرسمي لعوده صفحة الأسعار. العبور الجديدة بعيدة عن التجمع الخامس والعاصمة الإدارية؟ لا. عبر الدائري الأوسطي، التجمع الخامس والقاهرة الجديدة حوالي 20 دقيقة، والعاصمة الإدارية 15–20 دقيقة (نحو 20 كم)، ومطار القاهرة حوالي 25 دقيقة عبر الإسماعيلية الصحراوي. الأزمنة تقريبية — قيسها بنفسك في الذروة من المدخل اللي هتستخدمه فعلًا. فيه مترو في العبور الجديدة؟ مفيش محطة مترو جوّه المدينة. أقرب محطة مترو عدلي منصور (آخر الخط الثالث)، والوصلة الحديثة هي القطار الكهربائي الخفيف LRT اللي بيمرّ بمحطة العبور ويربطها بعدلي منصور والعاصمة الإدارية. الرحلة الأخيرة من المحطة للمشروع بعربية أو تطبيق نقل. إمتى التجمع الخامس يبقى الاختيار الأصح من العبور؟ لو شغلك أو مدارس ولادك في التجمع أو القاهرة الجديدة، أو لو بتشتري كأصل في منطقة أعلى سيولة عند إعادة البيع — التجمع سوقه أنشط في إعادة البيع. مقابل كده بتدفع 70,000 ج/م² في كمبونداته مقابل 32,900 في كمبوندات العبور ومن 27,000 في كناري — نص المساحة تقريبًا بنفس الميزانية. إيه اللي بتقدمه عوده في العبور والعبور الجديدة؟ في مدينة العبور: جولف سيتي (كمبوند على نحو 500 فدان، طوّرت وبنت عوده أكثر من 200 فدان بداخله) باستلام فوري وكاش 25,000–28,000 ج/م²، وسولانا وإيزيس كايرو قائمة ومسكونة. في العبور الجديدة: كناري في الحي 25 من 27,000 ج/م² بمقدم 15% و6 سنوات بدون فوائد وتسليم 3 سنوات. المعاينة يوميًا بموعد مسبق على 17793 أو واتساب 01033553777. ## المصادر - [قائمة الأسعار الرسمية — عوده للتطوير العقاري](https://ouda-developments.com/prices/) (بتاريخ 26 أغسطس 2026) و[صفحة كمبوند كناري](https://ouda-developments.com/canary/). - [ذا بروبرتي ستاتس — أسعار الشقق في مدينة العبور 2026](https://thepropertystats.com/%D8%A3%D8%B3%D8%B9%D8%A7%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D8%B4%D9%82%D9%82-%D9%81%D9%8A-%D9%85%D8%AF%D9%8A%D9%86%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D8%B9%D8%A8%D9%88%D8%B1-2026-%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%AA%D8%B1-%D9%8A%D8%AA%D8%AC/) (19 مايو 2026): متوسط المدينة 21,700، الكمبوندات 32,900، +27.57% خلال عام. - [صدى البلد — أسعار الشقق في القاهرة الجديدة 2026](https://www.elbalad.news/7075054) (17 أغسطس 2026): كمبوندات التجمع الخامس 70,000، بيت الوطن 26,600، التجمع الثالث 21,700 ج/م². - [فارندا — سعر المتر في مدينة الشروق](https://varnda.com/blog/The-price-meter-in-El-Shorouk) (تقدير طرف ثالث: جدول الأحياء نوفمبر 2024 ومتوسط 2026). - [أرقام نيوز — طرح كمبوند كناري في الحي 25 بالعبور الجديدة](https://arqam.news/594504/) (9 سبتمبر 2026). - [بوابة أراضي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة](https://lands.nuca.gov.eg/ar/Home.aspx) — الطروحات الرسمية في العبور الجديدة (58,914 فدانًا، قرار 249 لسنة 2016). آخر مراجعة للأرقام: 18 سبتمبر 2026. لو لقيت رقمًا اتغيّر، صفحة الأسعار الرسمية هي المرجع لأسعار عوده، والمصادر المذكورة لباقي المدن. ## قاعدة المقارنة: مدينة قائمة أم مدينة قيد التطوير أول خطأ في المقارنة هو وضع مدن في مراحل نضج مختلفة على المسطرة نفسها. مدينة العبور القديمة مكتملة الخدمات ومسكونة منذ سنوات، وفيها وحدات جاهزة للاستلام الفوري. أما العبور الجديدة فمدينة مستقلة تتبع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة في محافظة القليوبية، ومساحتها الإجمالية وفقًا للهيئة نحو 59 ألف فدان منها كتلة عمرانية بنحو 22 ألف فدان، ويجري تطويرها على مراحل من الثامنة إلى الحادية عشرة. التجمع الخامس والشروق مدينتان أقدم واكتمل فيهما جانب كبير من العمران، وهو ما ينعكس مباشرة على سعر المتر. المقارنة العادلة إذن تكون بين حالتين متكافئتين: وحدة جاهزة في مدينة مكتملة مقابل وحدة جاهزة في مدينة أخرى، أو وحدة تحت الإنشاء مقابل وحدة تحت الإنشاء — لا خلط بين الاثنين. ## ثلاثة أرقام تحسم المقارنة بين أي مدينتين بعد ضبط قاعدة المقارنة، ثلاثة أرقام تكفي للحسم. الأول: نسبة البناء في المشروع محل المقارنة، وهي نسبة الأرض المبنية فعلًا — في كمبوند كناري لا تتجاوز 25% على 15 فدانًا بواقع 26 عمارة أرضي + 4 أدوار. الثاني: سابقة الأعمال المسلَّمة داخل المدينة نفسها لا في مدينة أخرى، لأن الالتزام بالمواعيد يتأثر بالمقاول المحلي وبجاهزية المرافق هناك تحديدًا؛ عوده سلّمت 1,065 وحدة في العبور بين 2020 و2026. الثالث: مدة التسليم التعاقدية المكتوبة في العقد — 3 سنوات من تاريخ التعاقد في كناري، أو استلام فوري في جولف سيتي وإيزيس كايرو. هذه الثلاثة قابلة للتحقق قبل الدفع، بينما توقعات ارتفاع الأسعار ليست كذلك. اقرأ كمان [خريطة أحياء العبور الجديدة 2026 ←](https://ouda-developments.com/%d8%ae%d8%b1%d9%8a%d8%b7%d8%a9-%d8%a7%d9%84%d8%b9%d8%a8%d9%88%d8%b1-%d8%a7%d9%84%d8%ac%d8%af%d9%8a%d8%af%d8%a9-2026-%d8%af%d9%84%d9%8a%d9%84%d9%83-%d8%a7%d9%84%d8%b4%d8%a7%d9%85%d9%84-%d9%84%d9%84/) [إزاي تقارن كمبوندات العبور ←](https://ouda-developments.com/compounds-new-obour/)