العبور الجديدة أم الشروق أم التجمع الخامس؟ مقارنة بالأرقام 2026 — سعر المتر والمسافات ولمين تناسب كل مدينة

تحديث شامل بتاريخ 18 سبتمبر 2026 · من فريق عوده للتطوير العقاري بإشراف م. عمر عوده · أسعار عوده من قائمة الأسعار الرسمية بتاريخ 26 أغسطس 2026، وأسعار المدن التانية من تقارير طرف ثالث مؤرَّخة ومذكورة بالاسم جنب كل رقم — بما فيها الحالات اللي المقارنة فيها مش في صالح العبور.

الخلاصة في 60 ثانية

1. سعر المتر مش رقم واحد لكل مدينة — ده جدول. في مدينة العبور المتوسط 21,700 والكمبوندات 32,900 ج/م² (ذا بروبرتي ستاتس). في القاهرة الجديدة كمبوندات التجمع الخامس 70,000 والتجمع الثالث 21,700 (صدى البلد). قارن منطقة بمنطقة.
2. التجمع الخامس أغلى بوضوح. 70,000 ج/م² مقابل 32,900 في كمبوندات العبور ومن 27,000 في كناري — نفس الميزانية بتجيب في العبور ضعف المساحة تقريبًا، أو وحدة قائمة بدل وحدة على الورق.
3. الشروق مش أغلى ولا أرخص من العبور بشكل مطلق. شقق أحيائها 16,750–20,250 ج/م² (تقدير فارندا) قريبة من الحي التاسع في العبور (19,850)، وكمبوند الفيلات فيها 29,600 قريب من كمبوندات العبور. الفرق في نوع المنتج.
4. المسافات اللي عندنا مصدر ليها: من العبور الجديدة للتجمع حوالي 20 دقيقة وللعاصمة 15–20 دقيقة عبر الدائري الأوسطي، وللمطار حوالي 25 دقيقة. مفيش مترو جوّه العبور الجديدة — الوصلة هي LRT بمحطة العبور.
5. أهم سؤال مش في أي جدول أسعار: الوحدة موجودة دلوقتي ولا على الورق؟ جولف سيتي وإيزيس كايرو وسولانا استلام فوري، وكناري تسليم 3 سنوات تعاقدية بمقدم 15%.

قبل الأرقام: مين اللي كاتب المقارنة دي؟

إحنا مطوّر عقاري كل مشروعاته في العبور والعبور الجديدة — لازم تعرف ده قبل أي جدول. عشان كده: كل رقم عن التجمع أو الشروق أو متوسطات العبور جاي من تقرير طرف ثالث بالاسم والتاريخ، مش هنذكر اسم أي مطوّر أو مشروع تاني، وهنقول بصراحة إمتى التجمع أو الشروق يبقوا الاختيار الأصح. ولو الفرق بين مدينة العبور القائمة والعبور الجديدة (مدينة جيل رابع على 58,914 فدانًا في القليوبية) مش واضح عندك، ابدأ من الفرق بين العبور والعبور الجديدة.

سعر المتر في المدن الأربع 2026 — جدول واحد بمصدره وتاريخه

الجدول ده صلب المقال، وأهم عمود فيه الأخير: مين قال الرقم وإمتى. الرقم الرسمي سعر عقد من المطوّر، والمتوسط السوقي تقدير من موقع مستقل بيجمع إعلانات — مش نفس الحاجة.

تنبيه على أرقام الشروق تحديدًا: فارندا موقع عقاري مستقل، وجدوله التفصيلي بتاريخ نوفمبر 2024 ومتوسطه العام لسنة 2026 — يعني رقم الأحياء أقدم من باقي الجدول، وتعامل معاه كتقدير مش كسعر عقد. الأرقام الرسمية المحدّثة لعوده على صفحة الأسعار، وشرح أرقام العبور الجديدة الرسمية في سعر المتر في العبور الجديدة.

ملاحظتان قبل ما تقارن الصفوف ببعض

1. كمبوند بكمبوند، وحي بحي. كمبوندات التجمع (70,000) مقابل كمبوندات العبور (32,900) مقارنة عادلة. أحياء الشروق (16,750–20,250) مقابل كناري (27,000) مقارنة إسكان عادي في شارع بكمبوند نسبة بنائه 25% — مش نفس المنتج.
2. الكاش مش التقسيط. في مدينة العبور علاوة التقسيط عن الكاش 20–25% (ذا بروبرتي ستاتس)، وواضحة في جولف سيتي نفسه: 25,000–28,000 كاش مقابل 30,000–34,000 تقسيط. رقم من غير «كاش» أو «تقسيط» جنبه — اسأل.

كام شقة 120 م² بتكلّف في كل مدينة؟ (أرقام تقريبية للتوضيح)

سعر المتر رقم مجرد؛ الأسهل تحطه على مساحة ثابتة وتشوف الفرق بالجنيه. الجدول مجرد ضرب سعر المتر المذكور فوق في 120 م² — مش عرض سعر ولا وحدة معروضة، وكل صف بيحمل نفس تحفظ مصدره.

اقرأ الجدول كده: الفرق بين كمبوند في التجمع الخامس وكناري على نفس المساحة أكتر من 5 ملايين جنيه. والفرق بين أرخص أحياء الشروق والحي التاسع في مدينة العبور أقل من 400 ألف جنيه — يعني الشروق والعبور في فئة سعرية واحدة تقريبًا على مستوى الأحياء، والتجمع في فئة تانية خالص.

مشروعات عوده الجاهزة مش في الجدول لأن مساحاتها أكبر من 120 م²: جولف سيتي من 150 م²، سولانا من 135 م²، وإيزيس كايرو من 165 م² (تبدأ من 2,805,000 ج رسميًا). كناري مساحاته 70–355 م² والوحدات تبدأ من 2,100,000 ج. مثال تقريبي على 120 م² في كناري: 120 × 27,000 = نحو 3,240,000 ج، المقدم 15% = نحو 486,000 ج على 3 دفعات خلال 3 شهور، والباقي على 6 سنوات بدون فوائد (جدية الحجز 50,000 ج مستردة ووديعة الصيانة 7.5% خارج الحسبة). التفاصيل على أنظمة السداد.

المسافات والطرق — بس اللي عندنا مصدر ليه

أغلب المقارنات بتحط دقايق لكل مدينة من غير ما تقول مين قاسها. إحنا هننشر بس الأزمنة اللي في مصادرنا، وهنقول إيه اللي مش عندنا. المرجع الكامل في المحاور والمواصلات في العبور الجديدة.

إيه اللي مش في الجدول عمدًا؟ أزمنة الوصول من الشروق أو من التجمع الخامس لأي وجهة — معندناش مصدر مؤرَّخ ليها، ومش هنخترع دقايق. المؤكد الوحيد إن التجمع الخامس نفسه هو الوجهة لأغلب اللي بيسألوا: لو شغلك جوّاه، السكن جوّاه معناه صفر مشوار، ووزن ده في القرار أكبر من أي فرق في سعر المتر.

وبصراحة عن العبور الجديدة: مفيش محطة مترو جوّه المدينة — أقرب محطة مترو عدلي منصور، والوصلة الحديثة هي LRT. والرحلة الأخيرة من محطة العبور لباب العمارة لسه بتحتاج عربية أو تطبيق نقل، زي كل المدن الجديدة في المرحلة الحالية. القاعدة: قيس الوقت لا المسافة، وقيسه في الذروة من المدخل اللي هتستخدمه فعلًا — مرة على الأقل قبل أي حجز، في أي مدينة.

العبور الجديدة ولا التجمع الخامس؟

الفرق في السعر كبير وواضح. متوسط كمبوندات التجمع الخامس 70,000 ج/م² (صدى البلد، أغسطس 2026)، مقابل 32,900 في كمبوندات مدينة العبور ومن 27,000 في كناري. نفس الميزانية اللي بتجيب 120 م² في كمبوند بالتجمع (نحو 8.4 مليون ج تقريبًا) بتجيب في العبور ضعف المساحة تقريبًا، أو وحدة قائمة استلام فوري بدل وحدة على الورق. لكن الفرق ده ليه سبب، ومش كله في صالح العبور:

• إمتى التجمع يبقى أحسن؟ لو شغلك أو مدارس ولادك في التجمع أو القاهرة الجديدة، أو لو بتشتري كأصل في منطقة أعلى سيولة عند إعادة البيع. التجمع سوقه أنشط في إعادة البيع — دي حقيقة، ومش هنلفّ حواليها.
• وإمتى العبور يبقى أحسن؟ لو الميزانية هي المحدد، أو لو عايز تسكن فورًا في وحدة قائمة، أو لو شغلك في العاصمة أو التجمع نفسه وبتقبل مشوار حوالي 20 دقيقة على الدائري الأوسطي مقابل فرق يتعدى 5 ملايين جنيه على 120 م².
• الحل الوسط: داخل القاهرة الجديدة نفسها فيه مناطق أسعارها في نطاق العبور — بيت الوطن 26,600 والتجمع الثالث 21,700 ج/م² (صدى البلد). لكنها في الغالب أحياء وأراضٍ فردية مش كمبوندات متكاملة — فرجعنا لسؤال نوع المنتج.

العبور ولا الشروق؟

هنا المقارنة أقرب بكتير، ولازم نكون صرحاء: فيه أحياء في الشروق أرخص من متوسط مدينة العبور فعلًا. تقدير فارندا لشقق الأحياء بين 16,750 و20,250 ج/م² ومتوسط 2026 نحو 19,450، مقابل متوسط مدينة العبور 21,700 والحي التاسع 19,850 (ذا بروبرتي ستاتس، مايو 2026). على مستوى الأحياء، المدينتان في نفس الفئة السعرية تقريبًا.

فالفرق مش في السعر — الفرق في نوع المنتج. الأرقام الأقل في الشروق لإسكان عادي مش داخل كمبوند بخدمات. لما تقارن كمبوند بكمبوند، فارندا نفسها بتقدّر كمبوند الفيلات في الشروق بـ29,600 ج/م² — قريب من متوسط كمبوندات العبور (32,900) ومن جولف سيتي التقسيط (30,000–34,000)، وأعلى من كناري ما قبل الطرح (27,000). الفرق بيضيق أوي لما المنتج يبقى نفس المنتج.

ميزة العبور في المقارنة دي: مدخل المدينة على طريق القاهرة/الإسماعيلية الصحراوي — دقايق من مصر الجديدة، وأقرب لوسط القاهرة من الشروق — ومع الدائري الأوسطي التجمع حوالي 20 دقيقة والعاصمة 15–20 دقيقة من العبور الجديدة، اللي هي كمان ملاصقة لمدينة قائمة مكتملة الخدمات. وميزة الشروق اللي لازم تتقال: سعر دخول أقل في الأحياء لو مش محتاج كمبوند أصلًا، ومعروض واسع من الإسكان العادي. ولو شغلك أو أهلك في الشروق، القرب بيغلب أي رقم في الجدول.

عيوب كل مدينة بصراحة

مفيش مدينة كاملة، ومقارنة بتسكت عن عيوب مدينة واحدة مش مقارنة. العيب واللي بيعوّضه — بنفس المعيار لكل مدينة، بما فيها مدنّا:

عيوب مدنّا بتفصيل أكبر في عيوب مدينة العبور الجديدة ومميزات وعيوب مدينة العبور — كتبناهم قبل المقارنة دي، عشان تعرف إن الصراحة مش بتبدأ عند مدن غيرنا.

لمين تناسب كل مدينة؟

ابحث عن الصف اللي بيوصفك، مش عن المدينة اللي بتحبها.

ولو لسه محتار بين الجاهز وتحت الإنشاء عمومًا، اقرأ الاستلام الفوري أم تحت الإنشاء — الجاهز بيشتري اليقين بالسيولة، والخريطة بتشتري السعر بالوقت.

ما هو مؤكد وما هو غير مؤكد

كل ادعاء فوق — بما فيه ادعاءاتنا — يا مؤكد بمستند مؤرَّخ، يا تقدير، يا مش معروف:

ليه عوده في العبور والعبور الجديدة تحديدًا؟

لو المقارنة وصّلتك إن العبور أو العبور الجديدة مدينتك، السؤال التالي: تشتري من مين؟ بنجاوب برقم قابل للتحقق:

1. عايز تسكن السنة دي؟ جولف سيتي — كمبوند على نحو 500 فدان، طوّرت وبنت عوده أكثر من 200 فدان بداخله — عند مدخل مدينة العبور، وحدات 150–500 م² باستلام فوري، كاش 25,000–28,000 ج/م². ومعاه سولانا في الحي السادس وإيزيس كايرو على جسر السويس الجديد، كلها قائمة ومسكونة.
2. عايز أخف سداد في المنطقة؟ كناري في الحي 25 بالعبور الجديدة: مقدم 15% على 3 دفعات خلال 3 شهور، والباقي على 6 سنوات بدون فوائد، وتسليم 3 سنوات تعاقدية — بتستلم وإنت في نص مدة السداد. 15 فدانًا، 26 عمارة فقط أرضي + 4 أدوار، نسبة بناء 25%.
3. سابقة أعمال تقدر تزورها: 1,065 وحدة مسلَّمة في 130 مبنى على 555,079.65 م² — تسليمات متصلة 2020–2026، كلها في العبور، قائمة ومسكونة. القائمة في سابقة الأعمال.
4. فريق بيبني في نفس المدينة منذ 2001: عوده تأسست 2019 وتبني على سابقة أعمال إبداع منذ 2001.
5. شريك ملكية بيدير المرافق بعد التسليم: برافو (السعودية، تأسست 1991) — شريك ملكية وشريك مؤسس، 19 عقدًا حكوميًا بقيمة 1.76 مليار ريال خلال 5 سنوات. التحالف معلن على موقع برافو منذ 18 أبريل 2026.
6. أرقام منشورة بتاريخها: قائمة أسعار رسمية، جدية حجز 50,000 ج مستردة، وديعة صيانة 7.5%، وتقييم جوجل 4.9 من 5.

أسئلة شائعة عن مقارنة العبور والشروق والتجمع الخامس

المصادر

• قائمة الأسعار الرسمية — عوده للتطوير العقاري (بتاريخ 26 أغسطس 2026) وصفحة كمبوند كناري.
• ذا بروبرتي ستاتس — أسعار الشقق في مدينة العبور 2026 (19 مايو 2026): متوسط المدينة 21,700، الكمبوندات 32,900، +27.57% خلال عام.
• صدى البلد — أسعار الشقق في القاهرة الجديدة 2026 (17 أغسطس 2026): كمبوندات التجمع الخامس 70,000، بيت الوطن 26,600، التجمع الثالث 21,700 ج/م².
• فارندا — سعر المتر في مدينة الشروق (تقدير طرف ثالث: جدول الأحياء نوفمبر 2024 ومتوسط 2026).
• أرقام نيوز — طرح كمبوند كناري في الحي 25 بالعبور الجديدة (9 سبتمبر 2026).
• بوابة أراضي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة — الطروحات الرسمية في العبور الجديدة (58,914 فدانًا، قرار 249 لسنة 2016).

آخر مراجعة للأرقام: 18 سبتمبر 2026. لو لقيت رقمًا اتغيّر، صفحة الأسعار الرسمية هي المرجع لأسعار عوده، والمصادر المذكورة لباقي المدن.