كمبوند ايزيس كايرو العبور 2026 — مراجعة كاملة ومعلومات المشروع

بقلم: م. عمر عوده — الرئيس التنفيذي

كمبوند ايزيس كايرو مشروع سكني قائم ومسكون من عوده للتطوير العقاري، في منطقة جسر السويس الجديدة داخل جمعية أمنحتب بـمدينة العبور — مش العبور الجديدة. المشروع يضم عمارات الياسمين 1 والياسمين 2 والياسمين 3/4 والندى، وكلها شقق استلام فوري بمساحات معتمدة 165 و174 و175 و195 و205 م²، بأسعار من 2,805,000 حتى 4,125,000 جنيه، وسعر متر للشقق 17,000 – 17,500 جنيه، ونظام سداد مقدم 50% وتقسيط حتى 24 شهرًا. المقال ده بيشرح المشروع بالتفصيل، وبيفكّ أشهر التباس بيقع فيه اللي بيدوّر على الاسم ده.

الخلاصة في 5 نقاط

• الموقع الصح: جسر السويس الجديدة — جمعية أمنحتب — مدينة العبور. مش العبور الجديدة، ومش التجمع الخامس. الفرق ده بيغيّر المقارنة السعرية من أساسها.
• المنتج شقق بس: المساحات المعتمدة 165 · 174 · 175 · 195 · 205 م². مفيش فيلات ولا تاون هاوس ولا وحدات صغيرة تحت 165 مترًا.
• الأرقام المعلنة: الوحدة من 2,805,000 حتى 4,125,000 جنيه، وسعر المتر للشقق 17,000 – 17,500 جنيه (سارية بتاريخ 26 أغسطس 2026).
• السداد والتسليم: مقدم 50% وتقسيط حتى 24 شهرًا، والتسليم فوري. سيولة عالية مقابل إنك تستلم من يوم التعاقد.
• الكثافة الرأسية: نظام المباني أرضي + 11 دورًا و33 وحدة لكل عمارة — أعلى بكتير من مشروعات عوده في العبور الجديدة، وده أهم فرق عملي لازم تحسبه.

ايزيس كايرو فين بالظبط؟

الكمبوند واقع في منطقة جسر السويس الجديدة، وتحديدًا داخل جمعية أمنحتب، التابعة لـمدينة العبور في محافظة القليوبية. الموقع ده بيخليه على تماس مباشر مع محاور شرق القاهرة الرئيسية:

• طريق مصر – الإسماعيلية الصحراوي، وهو الوصلة الأساسية بين القاهرة ومدن القناة.
• طريق السويس، اللي بيربط المنطقة بشرق القاهرة كله.
• الطريق الدائري ومحطة عدلي منصور التبادلية — على بُعد دقائق معدودة بالسيارة.

والقرب من عدلي منصور تحديدًا مش تفصيلة تسويقية. المحطة دي نقطة تبادل بين المترو والقطار الكهربائي والأتوبيس، يعني حد من سكان الوحدة ممكن يوصل وسط البلد أو مصر الجديدة من غير عربية. ده بيفرق فعليًا لأسرة عندها أكتر من فرد بيروح شغله أو جامعته يوميًا في اتجاهات مختلفة.

الكمبوند كمان قريب من المدن السكنية الحديثة المجاورة — بدر والشروق ومدينتي — وده معناه إن الخدمات الكبيرة المحيطة مش محصورة في مدينة واحدة.

أشهر التباس: ايزيس كايرو مش «ايزيس التجمع الخامس»

ده أهم جزء في المقال، ولو خرجت منه بمعلومة واحدة يبقى تكون دي. اسم «ايزيس» اسم شائع جدًا في السوق المصري — بيتحطّ على فنادق ونُزل ومشروعات وأسماء تجارية كتير — فالبحث عنه لوحده بيرجّع نتايج مبعثرة. وفيه تلات أنواع من الخلط بيتكرروا:

1. الخلط بين مدينة العبور والعبور الجديدة

ايزيس كايرو في مدينة العبور. مدينة العبور مدينة قائمة من سنين، أحياؤها مسكونة ومرافقها شغّالة، وسوقها سوق حر بالكامل — يعني بتشتري من مطوّر أو من مالك، مفيش طروحات حكومية ولا كشوف أولوية.

أما العبور الجديدة فمدينة امتداد على مساحة نحو 58,914 فدانًا، فيها أحياء مرقّمة من 1 إلى 9، وأحياء مسمّاة، ومناطق توسع زي الحي 24 والحي 25 ومنطقة 2600 فدان، وفيها طروحات جارية من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تقدر تتابعها من مصدرها الرسمي lands.nuca.gov.eg.

الخلط بين الاتنين بيسبّب غلطتين عمليتين. الأولى إن المشتري بيقارن سعر متر في كمبوند قائم بمدينة مكتملة بسعر متر في أرض بمنطقة توسع لسه بتتعمّر — مقارنة ظالمة في الاتجاهين. والتانية إن اللي مستهدف الحي 25 أو مناطق التوسع بيروح يعاين مشروع خارج نطاق بحثه أصلًا. لو الفرق ده لسه مش واضح، اقرأ الفرق بين العبور والعبور الجديدة بالتفصيل قبل ما تكمّل أي مقارنة سعرية.

2. الخلط بين ايزيس كايرو والتجمع الخامس

كتير من عمليات البحث بتربط اسم «ايزيس» بالتجمع الخامس أو القاهرة الجديدة. ايزيس كايرو مشروع في مدينة العبور بمحافظة القليوبية، ومالوش أي فرع ولا امتداد في التجمع الخامس. لو الإعلان اللي شفته بيقول غير كده، اطلب العنوان التفصيلي والموقع على الخريطة قبل أي كلام تاني — ده أسرع اختبار بيكشف الإعلانات المضلّلة.

3. الخلط بين عمارات الياسمين وحي الياسمين

ده أدقّ التباس في الموضوع كله، ولازم يتقال بوضوح: الياسمين 1 والياسمين 2 والياسمين 3/4 دي أسماء عمارات جوّه كمبوند ايزيس كايرو، مش أسماء أحياء.

وفيه ناس كتير بتدوّر على «حي الياسمين العبور الجديدة» — والحقيقة إن القائمة الرسمية لأحياء العبور الجديدة المسمّاة مفيهاش حي بالاسم ده. الأحياء المسمّاة هي الياقوت واللؤلؤة والماسة والفيروز والروضة والصفا والمروة والنور والندى والواحة والبستان والمجد والحرية والكرامة والمستقبل والشباب. «الياسمين» مش واحد منهم. والحي اللي اسمه الياسمين فعلًا موجود في القاهرة الجديدة — مدينة تانية بمستوى سعري مختلف تمامًا.

يعني لو حد قال لك «شقة في الياسمين»، السؤال الأول المفروض يكون: الياسمين مين، وفين؟ لو المقصود عمارة الياسمين 1 أو 2 فإنت بتتكلم عن ايزيس كايرو في مدينة العبور — وهو موضوع المقال ده. ولو المقصود حي في العبور الجديدة، فالاسم غلط من الأساس، والدليل الكامل لأحياء العبور الجديدة هيوريك الأسماء الرسمية اللي المفروض تدوّر بيها.

طبيعة الوحدات — إيه اللي معروض فعلًا؟

المنتج في ايزيس كايرو شقق بس. مفيش فيلات ولا تاون هاوس ولا دوبلكس ضمن المساحات المعتمدة، وده مش عيب — ده تعريف المشروع. اللي بيدوّر على فيلا مش هيلاقي هنا، واللي بيدوّر على شقة عيلة كبيرة في مدينة مكتملة الخدمات هيلاقي بالظبط.

نظام المباني: أرضي + 11 دورًا، و33 وحدة لكل عمارة. الرقم ده هو أهم رقم في المقال، ومحدش بيسأل عنه. معناه إن العمارة الواحدة فيها 33 أسرة، وإن المبنى برج سكني مش عمارة منخفضة. ده بيأثر على تلات حاجات ملموسة يوميًا: الزحمة على الأسانسير، وعدد السيارات حوالين المبنى، ومقدار الخصوصية اللي هتحسّها.

للمقارنة، مشروعات عوده في العبور الجديدة بتشتغل بمنطق مختلف — كمبوند كناري في الحي 25 مثلًا نظام مبانيه أرضي + 4 أدوار بنسبة بناء 25% فقط. مفيش نظام أحسن من التاني بشكل مطلق، بس الاختلاف ده لازم يكون قدامك وإنت بتقارن، مش تكتشفه بعد التعاقد.

وفيه نقطة تانية بتتنسى في المشروعات القائمة: الدور مش تفصيلة، ده منتج مختلف. الوحدة الأرضية في المشروع ده ليها منطق استخدام وسعر مختلفين عن الوحدة في الدور الحادي عشر، والروف حالة تالتة تمامًا. المتاح في ايزيس كايرو بيغطّي المدى ده كله — من الأرضي حتى الحادي عشر والروف — يعني القرار مش «شقة 175 متر ولا 205»، القرار «أنهي 175 متر وفي أنهي عمارة وفي أنهي دور». وده اللي بيفسّر ليه في وحدتين بنفس المساحة بالظبط وبسعرين مختلفين في جدول الأسعار تحت.

العمارات والأدوار المتاحة

المتاح ده لقطة بتاريخ تحديث الأسعار، مش قائمة ثابتة. في مشروع استلام فوري المعروض بيتغيّر مع كل تعاقد، فالتأكد من التوافر بيتم وقت الحجز مش قبله بأسبوعين.

الأسعار وسعر المتر — الأرقام المعلنة

الجدول ده نماذج من الوحدات المعلنة، والأسعار سارية بتاريخ 26 أغسطس 2026 وقابلة للتغيير. عمود سعر المتر محسوب بقسمة سعر الوحدة على مساحتها.

انتبه للسطر الأخير. الوحدة اللي بـ4,125,000 جنيه مساحتها 195 مترًا لكنها محل تجاري في الدور الأرضي، مش شقة سكنية. عشان كده سعر مترها خارج نطاق الـ17,000 – 17,500 المعلن للشقق. الإعلانات اللي بتاخد أعلى رقم في المشروع وتقدّمه كـ«سعر الشقق» بتعمل بالظبط الغلطة دي، فخُد بالك وإنت بتقارن.

إيه اللي بيحرّك السعر جوه المشروع؟

سعر المتر مش رقم واحد لكل الوحدات، وبيتحرّك حسب:

• الدور: الأرضي والروف ليهم منطق تسعير مختلف عن الأدوار المتكرّرة، لأن معاهم حديقة أو مساحة إضافية.
• الواجهة والإطلالة: الوحدة المطلّة على مساحة خضراء مفتوحة مش زي المطلّة على شارع داخلي.
• المساحة: الفرق بين 165 و205 مترًا مش بس في السعر الإجمالي، ده كمان بيغيّر مصاريف الصيانة السنوية.
• العمارة نفسها: موقع المبنى من البوابة والخدمات بيفرق.

الأرقام النهائية لأي وحدة بعينها بتتأكد من صفحة الأسعار الرسمية — وده أضمن من أي رقم في إعلان أو في صفحة وسيط.

نظام السداد — وإيه اللي بره سعر الوحدة

النظام المعلن: مقدم 50% والباقي تقسيط حتى 24 شهرًا.

خلينا نقراه بصراحة. مقدم 50% معناه إنك محتاج نص ثمن الوحدة كاش عند التعاقد، وتقسيط 24 شهرًا معناه إن النص التاني بيتوزّع على سنتين بس — يعني قسط شهري كبير نسبيًا. النظام ده مش نظام مشتري بميزانية ممتدة، ده نظام مشتري عنده سيولة وعايز يستلم دلوقتي.

في المقابل، اللي بتاخده مقابل السيولة دي حاجة حقيقية: وحدة قائمة تدخلها بعد التعاقد. مفيش سنين انتظار، ومفيش مخاطرة تأخير تسليم، ومفيش فرق بين اللي في الرندر واللي هتلاقيه. لو هتأجّر، العائد بيبدأ من شهر الاستلام مش بعد تلات سنين.

وفيه بنود لازم تحطها في الحسبة من أول يوم لأنها بره سعر الوحدة: جدية الحجز (مبلغ مستردّ بيتدفع عند الحجز)، ووديعة الصيانة بنسبة 7.5% اللي بتتقسّط أو بتتسدد عند الاستلام، بالإضافة لمصاريف التسجيل والتوثيق. الميزانية اللي بتحسب سعر الوحدة بس بتطلع ناقصة.

الاستلام الفوري — بتكسب إيه وبتخسر إيه؟

الاستلام الفوري كلمة بتتقال في كل إعلان تقريبًا، فخلينا نفصّل معناها هنا. اللي بتكسبه: بتعاين الوحدة اللي هتشتريها بذاتها مش وحدة نموذجية، وبتشوف المبنى بعد سنين من التشغيل مش وهو جديد، وبتقدر تسأل السكان الحاليين عن الإدارة والصيانة والمياه والكهربا — وده أصدق مصدر معلومات هتوصله. وبتلغي تمامًا مخاطرة تأخير التسليم، اللي هي أكبر مخاطرة في السوق كله.

واللي بتخسره: المرونة. في المشروع اللي تحت الإنشاء بتختار الدور والواجهة والتشطيب من قائمة واسعة وبتدفع على مدى سنين. هنا بتختار من الموجود فعلًا، والموجود بيقلّ مع كل تعاقد، والفلوس مطلوبة دلوقتي مش على 6 سنين. اللي بيوازن بين الاتنين هو موقفك من الوقت: لو الوقت عندك أغلى من السيولة، الاستلام الفوري هو اختيارك؛ ولو العكس، فالمشروعات اللي لسه بتتبني بتناسبك أكتر.

الخدمات والمسافات — إيه المتاح حواليك؟

جوّه المشروع

• أمن وحراسة على مدار الساعة، وبوابات مؤمّنة، وكاميرات مراقبة.
• شوارع داخلية واسعة مبلّطة بالإنترلوك ومضاءة بالطاقة الشمسية.
• خدمات نظافة داخلية للحفاظ على بيئة المشروع.
• مساحات خضراء وحدائق مفتوحة أمام الوحدات.
• مرافق رياضية وترفيهية: ملاعب تنس وكرة قدم، صالات جيم، مسابح، ومناطق لعب للأطفال.

النقطة العملية هنا إن دي مرافق موجودة وشغّالة، مش بنود في بروشور. في كمبوند قائم ومسكون تقدر تروح تشوفها بنفسك قبل ما تدفع جنيه — وده اختبار مش متاح في المشروعات اللي لسه على الورق.

حوالين المشروع

• التسوق: كارفور العبور على بُعد دقائق.
• المدارس: مدارس حتب والنزهة ونفرتاري وBBC وسيدز ورويال كينج في النطاق القريب.
• الجامعات: جامعة مصر الدولية، وجامعة هليوبوليس الجديدة، وجامعة بنها فرع العبور.
• الصحة: مستشفى السلام الدولي ومستشفى العاصمة من المراكز الطبية القريبة.

وجود مدارس وجامعات جاهزة في النطاق ده هو الفرق الأساسي بين الشراء في مدينة مكتملة والشراء في منطقة توسع. في المدينة المكتملة الخدمة موجودة النهارده؛ في منطقة التوسع الخدمة مخططة وبتيجي مع الوقت.

المسافات وأزمنة الوصول

الأزمنة دي تقديرية بالسيارة وبتتغيّر بحسب ساعة الذروة وحالة المحور:

اللي يستحق التوقف عنده في الجدول ده مش أقل رقم، ده توزيع الأرقام. المشروع قريب من المطار ومن وسط القاهرة ومن العاصمة الإدارية في نفس الوقت، وده وضع نادر — أغلب المواقع بتكسب في اتجاه وتخسر في التاني. ولو شغلك في اتجاه غرب القاهرة أو الجيزة، الأرقام دي هتزيد بشكل ملحوظ، والمعاينة في ساعة الذروة هي الاختبار الحقيقي مش الخريطة.

ايزيس كايرو مقارنة بمشروعات عوده التانية

الأرقام المعلنة في الجدول سارية بتاريخ 26 أغسطس 2026.

القراءة الصريحة للجدول: ايزيس كايرو هو أقل مشروعات عوده في سعر المتر، وبفارق كبير مش هامشي. سعر المتر فيه أقل من نص سعر المتر في المشروعات التانية تقريبًا. المقابل إنك بتشتري في مبنى أرضي + 11 دورًا داخل جمعية سكنية بمدينة قائمة، مش في كمبوند مغلق منخفض الكثافة. ولو المقدم 50% هو المشكلة عندك، فالبديل المنطقي جوه محفظة عوده هو كناري بمقدم 15% وتقسيط 6 سنوات بدون فوائد — بس بتسليم بعد 3 سنوات مش فوري. المقارنة الكاملة بالمعايير الستة موجودة في صفحة مقارنة كمبوندات العبور.

لمين يناسب ولمين ما يناسبش؟

مفيش مشروع بيناسب الكل، وأسرع طريقة توفّر وقتك إنك تشوف نفسك في أنهي عمود من العمودين دول قبل ما تحجز معاينة.

يناسبك لو

• عايز تستلم وتسكن دلوقتي، ومش مستعد تستنى سنتين أو تلاتة.
• عندك سيولة تغطي 50% من ثمن الوحدة عند التعاقد.
• بتدوّر على شقة كبيرة لأسرة، مساحتها من 165 مترًا فما فوق.
• الخدمات الجاهزة أولوية عندك — مدارس وجامعات ومستشفيات ومولات شغّالة النهارده مش مخططة لبكرة.
• بتشتري للتأجير وعايز العائد يبدأ من شهر الاستلام.
• موقعك الوظيفي شرق القاهرة أو على محور طريق السويس / الإسماعيلية.

ما يناسبكش لو

• ميزانيتك بتستحمل مقدم صغير وتقسيط طويل — المقدم هنا 50% والتقسيط سنتين بس.
• بتدوّر على وحدة صغيرة من 70 إلى 120 مترًا؛ أصغر مساحة معتمدة هنا 165 مترًا.
• عايز فيلا أو تاون هاوس — المنتج هنا شقق بس.
• الكثافة السكنية المنخفضة شرط عندك؛ نظام أرضي + 11 و33 وحدة للعمارة مش هيحقّقلك ده.
• إنت مستهدف العبور الجديدة تحديدًا أو طرح حكومي في الحي 24 أو 25 — المشروع مش في المدينة دي أصلًا.

إزاي تتأكد بنفسك قبل ما تدفع؟

الكلام في المقال ده كله قابل للتحقق، والمفروض تتحقق منه فعلًا. الخطوات العملية بالترتيب:

1. اطلب العنوان التفصيلي والموقع على الخريطة واتأكد إنه جسر السويس الجديدة / جمعية أمنحتب / مدينة العبور. ده أول فلتر بيكشف أي خلط بين المشروع ومشروعات تانية بأسماء متشابهة.
2. زور المبنى نفسه، مش ماكيت ولا رندر. الكمبوند قائم ومسكون، فمفيش سبب يمنعك.
3. اسأل عن رقم الوحدة والدور والعمارة كتابةً — «شقة 175 متر» لوحدها مش تعريف كافٍ، فيه أكتر من وحدة بنفس المساحة وبأسعار مختلفة حسب الدور.
4. اطلب كشف التكاليف الكامل: سعر الوحدة + جدية الحجز + وديعة الصيانة 7.5% + مصاريف التسجيل.
5. اتأكد من المعروض وقت التعاقد مش قبله. في مشروع استلام فوري القائمة بتتغيّر أسرع مما تتخيّل.
6. اسأل عن جهة إدارة المرافق بعد التسليم، ومقدار مصاريف الصيانة السنوية — دي التكلفة اللي هتدفعها كل سنة، مش مرة واحدة.
7. راجع سابقة أعمال المطوّر وعدّها بنفسك. عوده سلّمت أكتر من 1,000 وحدة في العبور، منها 10 عمارات في إيزيس كايرو / أمنحتب، بتسليمات متصلة من 2020 وحتى 2026، وكلها مبانٍ قائمة تقدر تزورها.

النقطة السابعة دي أهم من أي بند تاني في القايمة. في سوق مليان مشروعات على الورق، إن المطوّر يكون سلّم قبل كده في نفس المنطقة بالذات — مش في محافظة تانية — ده أقوى دليل متاح.

ولو بتشتري بغرض التأجير مش السكن، ضيف خطوتين على القايمة: اسأل عن نسبة الوحدات المؤجَّرة فعلًا في المبنى وفي المشروع، واتأكد من القرب الحقيقي من المدارس والجامعات اللي هيبني عليها المستأجر قراره. الوحدة الجاهزة بتخدم التأجير أكتر من الشراء على الخريطة لأن العائد بيبدأ من شهر الاستلام مش بعد سنين، لكن مقدم 50% معناه رأس مال كبير محجوز من أول يوم — فاحسب العائد على الفلوس اللي دفعتها فعلًا، مش على سعر الوحدة كله.

الخلاصة

كمبوند ايزيس كايرو هو الخيار العملي لمشتري له مواصفات محددة: عايز شقة كبيرة، في مدينة خدماتها شغّالة، بتسليم فوري، وعنده السيولة اللي النظام بيطلبها. سعر المتر فيه — 17,000 إلى 17,500 جنيه للشقق — هو الأقل بين مشروعات عوده المعلنة، والمقابل الصريح هو الكثافة الرأسية الأعلى وطبيعة الموقع داخل جمعية سكنية في مدينة العبور مش داخل كمبوند مغلق في العبور الجديدة.

واللي يستحق التكرار: المشروع في مدينة العبور، مش العبور الجديدة ولا التجمع الخامس. لو الإعلان اللي وصلك بيقول غير كده، الاسم اللي قدامك مش المشروع ده.

الخطوة الجاية إنك تشوف بعينك. الوحدات قائمة والمبنى مسكون، والمعاينة متاحة كل يوم عدا الجمعة من 10 صباحًا حتى 6 مساءً. راجع المساحات والأسعار والأدوار المتاحة على صفحة مشروع ايزيس كايرو، وبعدين احجز معاينة للوحدة اللي تناسبك وشوفها على الطبيعة قبل أي التزام.

الأرقام والأسعار الواردة في المقال سارية بتاريخ 26 أغسطس 2026 وقابلة للتغيير. للتأكد من السعر والتوافر لوحدة بعينها، راجع صفحة الأسعار الرسمية أو كلّم فريق المبيعات.