كمبوندات العبور — مدينة العبور القائمة، مش العبور الجديدة — بتنقسم لنوعين مختلفين تمامًا: كمبوندات قائمة ومسكونة من سنين زي جولف سيتي عند مدخل المدينة وإيزيس كايرو بجسر السويس، وكمبوندات جديدة معلنة بين 2024 و2026 لسه تحت الإنشاء داخل الأحياء المرقّمة وعلى أطراف المدينة. الإجابة المباشرة على «أنهي كمبوند؟»: لو عايز تستلم فورًا في مجتمع شغّال — جولف سيتي (وحدات عوده من 150 م²) أو إيزيس كايرو (أقل سعر متر جاهز، 17,000–17,500 ج/م²). لو عايز أقل مقدم وأطول تقسيط وتقدر تستنى — البديل في العبور الجديدة (كناري، 15% و6 سنوات). المقال ده بيجمع القائمة الكاملة، وأرقام عوده الرسمية، وستة معايير تقارن بيها أي كمبوند في المدينة.
الخلاصة في 5 نقاط
- كمبوندات مدينة العبور القائمة اللي تقدر تعاينها وتستلم فيها فورًا من عوده: جولف سيتي (≈ 500 فدان، ملاعب جولف، مدارس، مول، فندق) وإيزيس كايرو (جمعية أمنحتب — جسر السويس الجديدة).
- الأسعار الرسمية (26 أغسطس 2026): جولف سيتي كاش 25,000–28,000 · تقسيط 30,000–34,000 ج/م² · إيزيس 2,805,000–4,125,000 ج للوحدة. متوسط كمبوندات المدينة المتداول ≈ 32,900 ج/م².
- نظام السداد على الجاهز: مقدم 50% وتقسيط حتى 24 شهرًا بدون فوائد. جدية الحجز 50,000 ج مستردة، وديعة الصيانة 7.5%.
- الكمبوندات الجديدة المعلنة في المدينة كتير (أسماء متداولة تحت) — كلها تحت الإنشاء: قيّمها بسجل تسليم المطوّر مش بالرندر.
- 6 معايير تحسم المقارنة: نسبة البناء · سابقة الأعمال المُسلّمة · جهة الإدارة · مدة التسليم التعاقدية · سعر المتر · هيكل السداد.
يعني إيه «كمبوند» في العبور — والفرق عن الحي المرقّم
الكلمة بتتستخدم بتوسّع في الإعلانات. المعنى العملي: مجتمع سكني مسوّر ببوابات وأمن، له إدارة موحّدة ورسوم صيانة، ومساحات مشتركة (خضرة، ملاعب، نادٍ). الأحياء المرقّمة في مدينة العبور — من الأول للتاسع وما بعدها — عمارات ضمن تخطيط المدينة بلا سور ولا إدارة موحّدة، وسعرها أقل. الفرق ده هو أول حاجة تحسمها:
| المعيار | كمبوند | حي مرقّم |
|---|---|---|
| الأمن والبوابات | نعم | لا — شارع عام |
| الإدارة والصيانة | جهة موحّدة ورسوم سنوية | على الملاك / اتحاد الشاغلين |
| المساحات المشتركة | خضرة ونادٍ وملاعب | حدائق المدينة العامة |
| متوسط سعر المتر | ≈ 32,900 ج (كمبوندات المدينة) | ≈ 21,700 ج (متوسط المدينة) |
| سرعة التأجير للعائلات | أعلى | متوسطة |
| قيمة إعادة البيع | أعلى وأثبت | حسب العمارة |
| الأنسب لـ | من يريد مجتمعًا مُدارًا | من يريد أقل سعر دخول |
لو الحي المرقّم هو اللي يناسبك، فالمقارنة الصح في أفضل أحياء مدينة العبور للسكن. لو الكمبوند، كمّل هنا — ولو سؤالك «أنهي كمبوند هو الأفضل في العبور أو العبور الجديدة؟» فالحكم بالمعايير السبعة والأرقام في أفضل كمبوند في العبور والعبور الجديدة 2026.
القائمة الكاملة: كمبوندات مدينة العبور 2026
أولًا — الكمبوندات القائمة (استلام فوري) — أرقام رسمية من المطوّر
| الكمبوند | الموقع | إيه اللي جوّاه فعلًا | وحدات عوده المتاحة | السعر الرسمي | السداد |
|---|---|---|---|---|---|
| جولف سيتي العبور | مدخل مدينة العبور — قرب الدائري الأوسطي وطريق الإسماعيلية | ≈ 500 فدان · ملاعب جولف · مدارس دولية · جولف سيتي مول · نادٍ وحمامات سباحة · فندق راديسون بلو · جيرولاند · بوابات وأمن 24 ساعة | شقق · دوبلكس · روف · تاون هاوس · فيلات — 150 حتى 500 م² (عوده بنت فيه أكثر من 200 فدان) | كاش 25,000–28,000 · تقسيط 30,000–34,000 ج/م² | مقدم 50% · حتى 24 شهر |
| إيزيس كايرو | جمعية أمنحتب — جسر السويس الجديدة، قرب محطة عدلي منصور وكارفور | أمن وبوابات · شوارع إنترلوك بإنارة شمسية · حدائق · ملاعب تنس وكرة قدم · جيم ومسابح · مناطق أطفال | الياسمين 1 و2 و3/4 (برج الماسة) والندى — 165 · 174 · 175 · 195 · 205 م² | 2,805,000 – 4,125,000 ج (17,000–17,500 ج/م²) | مقدم 50% · حتى 24 شهر |
الأرقام سارية بتاريخ 26 أغسطس 2026. القائمة التفصيلية بالعمارات والأدوار في شقق للبيع في العبور، وكل الأسعار على صفحة الأسعار الرسمية.
ثانيًا — الكمبوندات الجديدة المعلنة (تحت الإنشاء) — أسماء متداولة
خلال 2024–2026 اتعلن عن عدد من الكمبوندات الجديدة داخل الأحياء المرقّمة بمدينة العبور وعلى خط 10 وحدود المدينة، وعدد أكبر في العبور الجديدة — كلها تحت الإنشاء بتسليم من سنتين لأربع سنوات، وأغلبها لشركات أول مشروع ليها في المدينة. مش هنذكر أسماء ولا أرقام لأن مصدرها الوحيد إعلانات الوسطاء — تحقق من أي مساحة أو سعر أو موعد تسليم من مصدره الرسمي، واطلب سجل تسليم المطوّر، وطبّق عليه المعايير الستة تحت.
الفرق الجوهري بين القائمتين مش الاسم — هو المخاطرة: في الأولى بتشوف اللي بتشتريه وتستلمه؛ في الثانية بتشتري جدول تنفيذ ووعد مطوّر. الاتنين مشروعين، بس السعر لازم يعكس الفرق.
كمبوندات العبور ولا كمبوندات العبور الجديدة؟
المدينتان جارتان ومختلفتان تمامًا، والخلط بينهما هو أكتر سبب لمقارنة غلط:
| الوجه | كمبوندات مدينة العبور | كمبوندات العبور الجديدة |
|---|---|---|
| حالة المدينة حواليها | مكتملة الخدمات ومسكونة منذ 1982 | تتعمّر على مراحل منذ 2016 |
| حالة الكمبوند الغالبة | قائم ومسكون (جولف سيتي، إيزيس) | تحت الإنشاء (كناري وغيره) |
| سعر الدخول (عوده) | من 17,000 (إيزيس) · من 25,000 كاش (جولف سيتي) | من 27,000 (كناري، ما قبل الطرح) |
| المقدم والمدة (عوده) | 50% · حتى 24 شهر | 15% · حتى 6 سنوات بدون فوائد |
| موعد السكن | فوري | 3 سنوات من التعاقد |
| نسبة البناء | غير منشورة غالبًا للقائم | كناري 25% على 15 فدان و26 عمارة |
| منحنى السعر | مستقر — قيمة حاضرة | أسرع — مرتبط بمرحلة الطرح واكتمال المرافق |
القاعدة: سيولة مقابل وقت. الجاهز بياخد 50% دلوقتي وبيديك المفتاح فورًا؛ الجديد بياخد 15% وبيمد السداد لست سنين وبيديك المفتاح بعد ثلاث. مقارنة كمبوندات العبور الجديدة بنسب البناء في كمبوندات العبور الجديدة 2026 وأفضل كمبوندات العبور الجديدة.
6 معايير تقارن بيها أي كمبوند في العبور
- نسبة البناء. نسبة الأرض المبنية من إجمالي المساحة. 25% يعني 75% خضرة وخدمات؛ 45% يعني كثافة ضعف. أغلب المطوّرين مش بينشروها — اسأل.
- سابقة أعمال مُسلّمة تقدر تزورها. عناوين عمارات مسكونة، مش رندرات. عوده: 1,065 وحدة منفّذة ومسلّمة بإجمالي 555,079.65 م²، أغلبها في العبور — سابقة الأعمال.
- جهة الإدارة بعد التسليم. مين بيدير الأمن والصيانة والمشتركات بعد 5 سنين؟ في مشروعات عوده: برافو السعودية، شريك الملكية والتأسيس، شركة إدارة أصول ومرافق بأكثر من 3,000 موظف.
- مدة التسليم التعاقدية. مكتوبة في العقد بغرامة تأخير، ولا وعد شفهي؟ في الجاهز السؤال ساقط أصلًا.
- سعر المتر — بعد التعديل. كاش ولا تقسيط (الفرق 20–25%)، صافي ولا شامل، نصف تشطيب ولا كامل، والدور والفيو.
- هيكل السداد كامل. المقدم + المدة + الفوائد + جدية الحجز + وديعة الصيانة + أي دفعات استلام. حوّله لرقم إجمالي على حاسبة التقسيط.
جولف سيتي عن قرب: ليه هو مرجع كمبوندات العبور؟
لأنه الوحيد في المدينة اللي بيجمع أربع حاجات مع بعض: قائم ومسكون (تقدر تكلّم ساكنًا وتسأله عن الصيانة والمياه والإدارة)، ملاعب جولف ومساحات مفتوحة على نحو 500 فدان (مكوّن غير قابل للتكرار في نطاق العبور، وبيدعم قيمة إعادة البيع)، خدمات شغّالة داخل السور (مدارس دولية، جولف سيتي مول، نادٍ، فندق راديسون بلو — عن الفندق: أعلنت Radisson Hotel Group في فبراير 2019 صفقة ستة فنادق في مصر منها Radisson Blu Cairo Golf City بـ255 غرفة على 10 كم من المطار؛ حالة التشغيل الحالية تتأكد منها بنفسك وقت المعاينة)، وتنوّع منتج من شقة 150 م² لفيلا ستاندالون 500 م² في مكان واحد.
مباني عوده داخله أرضي + دورين، 20 وحدة في العمارة، تشطيب خارجي ألترا سوبر لوكس ونصف تشطيب داخلي. مجموعات سندس (11 · 12 أ · 12 ب · 35 · 26) قرب بوابة 2 بجانب المسجد، سفاري (37 · 103 · 143 · 144) قرب البوابات، مروج (83 أ · 83 ب) بإطلالة على ملعب الجولف، وريحانة والياسمين والوحدات الفندقية. وعيوبه بصراحة: مقدم 50%، مدة 24 شهرًا، أصغر مساحة 150 م²، والكمبوند قديم نسبيًا فحالة القطاعات بتختلف — قيّم القطاع اللي فيه وحدتك مش الكمبوند ككل. المراجعة الكاملة في كمبوند جولف سيتي العبور — مميزات وعيوب.
تنبيه: في جولف سيتي عمارات اسمها «63 كناري» و«1 أ كناري» — دي عمارات داخل جولف سيتي بمدينة العبور، مش كمبوند كناري في الحي 25 بالعبور الجديدة. الاسم واحد والمكان والسعر ونظام السداد مختلفون.
إيزيس كايرو عن قرب: أقل سعر متر في كمبوند جاهز
مجمع قائم داخل جمعية أمنحتب بجسر السويس الجديدة، عند مدخل العبور من ناحية القاهرة: محطة عدلي منصور التبادلية والدائري على دقائق، كارفور العبور قريب، ومطار القاهرة نحو 15 دقيقة والعاصمة الإدارية نحو 30 دقيقة. عمارات الياسمين 1 و2 و3/4 (برج الماسة: بدروم + أرضي + 11 دورًا + روف، مصعدان، 120+ موقفًا) والندى، بشقق 165–205 م² من 2,805,000 جنيه. خدماته: أمن وبوابات، شوارع إنترلوك بإنارة شمسية، حدائق أمام الوحدات، ملاعب تنس وكرة قدم، جيم ومسابح. وحوله مدارس (حتب، النزهة، نفرتاري، BBC) وجامعات (مصر الدولية، هليوبليس الجديدة، بنها فرع العبور) ومستشفيات (السلام الدولي، العاصمة). التفاصيل وتوضيح الالتباس مع «إيزيس التجمع الخامس» في مراجعة كمبوند إيزيس كايرو وبرج الماسة.
نظام السداد والمصاريف في كمبوندات عوده
| البند | الوحدات الجاهزة (جولف سيتي · إيزيس · سولانا) | كناري — العبور الجديدة |
|---|---|---|
| المقدم | 50% | 15% (يُقسَّم على 3 دفعات) |
| التقسيط | حتى 24 شهرًا | حتى 6 سنوات |
| الفوائد | صفر | صفر |
| جدية الحجز | 50,000 ج مستردة | 50,000 ج مستردة |
| وديعة الصيانة | 7.5% | 7.5% |
| التسليم | فوري | 3 سنوات من التعاقد |
| الإدارة بعد التسليم | برافو | برافو |
مثال: شقة 160 م² في 12 أ سندس بـ 3,840,000 ج → مقدم 1,920,000 ج وقسط شهري ≈ 80,000 ج على 24 شهرًا بدون فوائد. الشروط كاملة في أنظمة السداد، ومقارنة كل عروض التقسيط في شقق تقسيط في العبور.
كمبوند قائم ولا كمبوند تحت الإنشاء؟ الحسبة الكاملة
المقارنة الشائعة الغلط: «القائم 25,000 والجديد 27,000، يبقى القائم أرخص» أو العكس. الحسبة الصح بتدخل فيها خمسة بنود، محسوبة هنا على النظامين الرسميين لعوده كمثال:
| البند | كمبوند قائم — شقة 160 م² في جولف سيتي | كمبوند تحت الإنشاء — شقة 120 م² في كناري |
|---|---|---|
| سعر الوحدة | 3,840,000 ج | ≈ 3,240,000 ج (27,000 × 120) |
| المقدم | 50% = 1,920,000 ج | 15% = 486,000 ج |
| السداد | 24 شهرًا — قسط ≈ 80,000 ج | 72 شهرًا — قسط ≈ 38,250 ج |
| موعد السكن | فوري | بعد 3 سنوات |
| إيجار بديل خلال الانتظار | صفر | 3 سنوات إيجار (أو دخل إيجاري ضائع للمستثمر) |
| التشطيب | نصف تشطيب — تكلفة وجدول إضافيان | حسب العقد |
| مخاطرة التنفيذ | صفر — بتشوف اللي بتشتريه | مرتبطة بسجل المطوّر (عوده: 1,065 وحدة مُسلّمة) |
| فرق سعر المرحلة | لا يوجد — سوق قائم | 27,000 ما قبل الطرح مقابل 29,900 عند الإطلاق ومتوسط سوق ≈ 32,900 |
الأرقام استرشادية. اللي بيحسم المقارنة سؤالان: كام سيولة معاك دلوقتي؟ ومحتاج الوحدة إمتى؟ لو معاك المقدم ومحتاج تسكن خلال شهور، القائم أوفر في الإجمال لأنه بيلغي بند الإيجار. لو معاك 15% بس، السؤال محسوم للجديد. ولو هدفك فرق سعر المرحلة على 3–5 سنين، الجديد — بشرط سجل تسليم تقدر تزوره. الشرح الأوسع في شقق استلام فوري في العبور.
7 أسئلة اسألها في معاينة أي كمبوند بالعبور
- الشغّال فعلًا النهارده إيه — مش المكتوب في البروشور؟
- رقم العمارة والدور والواجهة بالظبط، وموقعها من البوابة والخدمات؟
- نسبة البناء كام؟
- مين بيدير الكمبوند، وقيمة الصيانة السنوية، ومدة سريانها؟
- «نصف تشطيب» تعريفه إيه بالظبط — مكتوب؟
- الوحدة دي متاحة النهاردة كتابةً؟
- إجمالي المدفوع بالجنيه في سيناريو الكاش وسيناريو التقسيط؟
أسئلة شائعة عن كمبوندات العبور
إيه أفضل كمبوند في العبور؟
مفيش كمبوند واحد أفضل للجميع. للاستلام الفوري في مجتمع قائم بخدمات شغّالة: جولف سيتي عند مدخل المدينة (وحدات عوده من 150 م² بمقدم 50% وتقسيط حتى 24 شهر). لأقل سعر متر جاهز: إيزيس كايرو بجسر السويس (17,000–17,500 ج/م²). لأقل مقدم وأطول تقسيط: كناري في العبور الجديدة (15% و6 سنوات) لكن بتسليم 3 سنوات. قارن على 6 معايير قبل ما تحجز.
كام سعر المتر في كمبوندات العبور؟
متوسط سعر المتر في الكمبوندات المغلقة بمدينة العبور نحو 32,900 جنيه (ذا بروبرتي ستاتس، مايو 2026). الأسعار الرسمية من عوده: جولف سيتي كاش 25,000–28,000 وتقسيط 30,000–34,000، وإيزيس كايرو 17,000–17,500 للشقق. سارية بتاريخ 26 أغسطس 2026.
فيه كمبوند في العبور استلام فوري؟
أيوه. جولف سيتي وإيزيس كايرو من عوده فيهم وحدات جاهزة في مبانٍ قائمة ومسكونة تقدر تعاينها وتستلمها فورًا، بمقدم 50% وتقسيط حتى 24 شهر. معظم الكمبوندات الجديدة المعلنة في المدينة والعبور الجديدة تحت الإنشاء بتسليم من سنتين لأربع سنوات.
إيه الفرق بين كمبوندات العبور وكمبوندات العبور الجديدة؟
كمبوندات مدينة العبور (زي جولف سيتي) قائمة ومسكونة داخل مدينة مكتملة الخدمات، وأسعارها بتعكس قيمة حاضرة ونظام سدادها أقصر. كمبوندات العبور الجديدة أغلبها تحت الإنشاء بأسعار دخول أقل ومقدم أقل وتقسيط أطول، ومرافق المدينة حواليها بتتنفذ على مراحل.
نسبة البناء يعني إيه وليه مهمة في الكمبوند؟
نسبة الأرض المبنية فعلًا من إجمالي مساحة الكمبوند. كل ما قلّت زادت المساحات المفتوحة والخصوصية لكل وحدة. كناري مثلًا 25% فقط على 15 فدان و26 عمارة. أغلب المطوّرين مش بينشروها — اسأل عنها، ولو مرضيش يقولها فده في حد ذاته إجابة.
مين بيدير الكمبوند بعد التسليم في مشروعات عوده؟
برافو السعودية، شريك الملكية والتأسيس في عوده، وهي شركة متخصصة في إدارة وتشغيل الأصول والمرافق بأكثر من 3,000 موظف. وديعة الصيانة 7.5% من قيمة الوحدة، تتقسّط مع الأقساط أو تُسدد عند الاستلام.
هل الكمبوندات في العبور بالتقسيط بدون فوائد؟
في عوده: الوحدات الجاهزة (جولف سيتي وإيزيس) مقدم 50% وتقسيط حتى 24 شهر بدون فوائد بنكية، وكناري في العبور الجديدة مقدم 15% وتقسيط حتى 6 سنوات بدون فوائد. أي عرض بفوائد أو بمدة مختلفة على مواقع وسطاء غير معتمد من الشركة.
إزاي أتأكد إن الكمبوند «قائم» فعلًا مش على الورق؟
زوره وامشِ فيه: شوف السكان، والمحلات المفتوحة في المول، والمدارس اللي بتستقبل طلبة، والأمن على البوابات. اطلب رقم عمارة ووحدة محددة وتأكد إنها متاحة كتابةً. الكمبوند القائم ميزته الوحيدة الحقيقية إنك تقدر تتحقق بعينك — لو مستخدمتش الميزة دي بتشتري بنفس مخاطرة الشراء على الخريطة.
الخطوة الجاية
أسرع طريقة تحسم بيها المقارنة إنك تمشي جوّا الكمبوند بنفسك. احجز معاينة في جولف سيتي أو إيزيس كايرو — كل يوم عدا الجمعة من 10 صباحًا حتى 6 مساءً — أو اتصل على 17793 أو واتساب 01033553777 واطلب قائمة الوحدات المتاحة النهاردة بالأسعار الرسمية.
إخلاء مسؤولية: أسعار عوده سارية بتاريخ 26 أغسطس 2026 وقابلة للتغيير. متوسطات السوق من ذا بروبرتي ستاتس (مايو 2026) أسعار طلب من إعلانات. المقال لا يقيّم كمبوندات بعينها؛ المعايير عامة وتنطبق على أي مشروع.
| المشروع | سعر المتر | المساحات | إجمالي السعر | السداد | التسليم |
|---|---|---|---|---|---|
| كمبوند كناري — الحي 25 | من 27,000 ج/م² (29,900 عند الإطلاق الرسمي) | 70 – 355 م² | 2,100,000 – 8,500,000 ج | مقدم 15% · تقسيط حتى 6 سنوات بدون فوائد | تسليم 3 سنوات من التعاقد |
| جولف سيتي العبور | كاش 25,000 – 28,000 · تقسيط 30,000 – 34,000 ج/م² | شقق ودوبلكس وتاون هاوس 150 – 500 م² وفيلات مستقلة | — | مقدم 50% · تقسيط حتى 24 شهر | استلام فوري |
| إيزيس كايرو | 17,000 – 17,500 ج/م² | 165 – 205 م² | 2,805,000 – 4,125,000 ج | مقدم 50% · تقسيط حتى 24 شهر | استلام فوري |